Contester une décision d'assemblée générale de copropriété

Une décision d'assemblée générale peut être contestée par un copropriétaire qui, au moment de l'assemblée, était titulaire d'un droit réel sur un lot : propriétaire, usufruitier, etc. Le seul fait de ne pas être d'accord ne suffit pas : ce qui compte, c'est la façon dont vous vous êtes comporté lors du vote.

• Opposant — vous avez voté « contre » une résolution finalement adoptée, ou « pour » une résolution qui a été rejetée.
• Défaillant — vous étiez absent lors du vote et personne ne vous représentait ce jour-là.

Le statut d'opposant s'apprécie résolution par résolution. Autrement dit, vous pouvez être opposant sur une résolution et pas sur une autre : vous ne pourrez alors contester que la première.

Cas particulier : si vous étiez défaillant ou opposant sur l'ensemble des résolutions, vous pouvez demander l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, et pas seulement d'une décision isolée.

C'est pourquoi il vaut mieux noter la date à laquelle le syndic vous a notifié le procès-verbal : c'est à partir d'elle que courent les 2 mois.

La contestation se porte devant le tribunal judiciaire du lieu où se situe l'immeuble. La source ne prévoit pas d'autre voie.

L'accompagnement par un avocat est ici obligatoire. C'est lui qui fait délivrer une assignation à l'encontre du syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic.

1. Vérifiez si vous êtes opposant ou défaillant sur la résolution que vous voulez contester.
2. Repérez la date à laquelle le syndic vous a notifié le procès-verbal : c'est d'elle que dépend le délai.
3. Prenez un avocat : sans lui, il n'est pas possible d'engager une telle action.
4. L'avocat fait délivrer l'assignation contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et saisit le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.

Les motifs de contestation peuvent être très variés. La source donne notamment les exemples suivants.

• Irrégularités dans la convocation de l'assemblée : délai, contenu de la convocation, convocation par une personne sans qualité pour le faire.
• Irrégularités dans la composition de l'assemblée : vote par des personnes sans qualité, absence de désignation d'un président de séance.
• Non-respect des règles de majorité applicables à la résolution.
• Vote sur une question qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée.

Il suffit de démontrer que les règles prévues par la loi — sur l'organisation de l'assemblée, son fonctionnement ou la décision elle-même — n'ont pas été respectées.

La source le précise expressément : pour contester une décision prise en méconnaissance de la loi, il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice particulier.

En principe, si le tribunal annule une décision ou l'assemblée dans son entier, elle est considérée comme n'ayant jamais existé. Cela vaut pour tous les copropriétaires, y compris ceux qui n'ont pas agi en justice.

L'annulation ne dispense toutefois pas les copropriétaires de leur obligation de régler les charges de l'immeuble.

De même, si c'est la désignation du syndic qui est annulée, les actes qu'il a passés avec des tiers de bonne foi restent valables.