Спор с syndic
Смена синдика кондоминиума по окончании мандата
Обновлено 20 июля 2026 г.
Договор с синдиком заключается по общему правилу на 3 года и заканчивается в свой срок. Собственники вправе решить не продлевать его и выбрать другого синдика, причём объяснять причины не требуется. Чтобы управление домом не прервалось, закон предписывает пройти несколько этапов в определённом порядке и в определённые сроки.
Это про вас, если
- Вы собственник в кондоминиуме (copropriété), и договор с действующим синдиком подходит к концу.
- Вы состоите в conseil syndical и готовите сравнение предложений от нескольких синдиков.
- Собственники намерены не продлевать договор с нынешним синдиком и назначить другого.
- До окончания мандата действующего синдика остаётся около 3 месяцев или меньше.
- Действующий синдик не созывает общее собрание, хотя срок его договора истекает.
- Речь идёт именно об окончании мандата, а не о досрочном расторжении договора (résiliation anticipée) — это отдельный случай.
Что происходит в конце мандата
Договор синдика заключается по общему правилу на 3 года. Он заканчивается в свой срок — кроме случая досрочного расторжения мандата (résiliation anticipée).
Синдикат собственников (syndicat des copropriétaires) может решить продлить договор с действующим синдиком на тот же срок либо не продлевать его. Никакой особой причины для такого решения объявлять не нужно.
Чтобы сменить синдика в конце мандата, нужно пройти несколько этапов в определённом порядке. Именно это, согласно источнику, позволяет избежать перерыва в управлении кондоминиумом.
Порядок действий: четыре шага
- Conseil syndical собирает и сравнивает предложения нескольких синдиков — это mise en concurrence.
- Общее собрание собственников созывается до даты окончания текущего мандата.
- На собрании собственники голосуют по каждой кандидатуре синдика и назначают даты.
- Договор нового синдика вступает в силу в назначенную собранием дату — не раньше чем через 1 jour franc после собрания.
Шаг 1: сравнение предложений (mise en concurrence)
Сначала conseil syndical должен провести mise en concurrence — сравнение нескольких проектов договора синдика. На практике это значит обратиться к нескольким синдикам и получить от каждого два документа.
- Проект договора (projet de contrat). Он должен соответствовать типовому договору (contrat-type), содержание которого установлено регламентом.
- Справку о цене и перечне предлагаемых услуг (fiche d'information sur le prix et les prestations proposées).
Эти документы нужны для того, чтобы собственники могли сравнить предложения между собой.
Шаг 2: созыв общего собрания
Общее собрание должно быть созвано до даты истечения текущего мандата. Источник уточняет: собрание должно состояться в течение 3 месяцев, предшествующих окончанию договора.
Собрание нужно и созвать, и провести, пока действующий синдик ещё исполняет свои функции. Согласно источнику, именно это позволяет избежать оспаривания и риска недействительности решений.
В повестку дня (ordre du jour) собрания должны войти два вопроса: назначение нового синдика и установление досрочной даты окончания текущего договора.
Проекты договоров синдиков рассылаются собственникам одновременно с повесткой дня — они прилагаются к приглашению на собрание (convocation).
Если действующий синдик не исполняет обязанность созвать общее собрание, любой собственник может обратиться к председателю tribunal judiciaire по месту нахождения дома с просьбой назначить временного управляющего (administrateur provisoire), который созовёт собрание. Такое обращение подаётся в форме requête, и сопровождение адвоката при этом обязательно.
Шаг 3: голосование на собрании
Общее собрание собственников голосует по каждой кандидатуре синдика отдельно — абсолютным большинством по статье 25 (majorité absolue de l'article 25).
То же собрание назначает дату окончания текущего договора прежнего синдика и дату вступления в силу нового договора. Согласно источнику, эти даты наступают не раньше чем через 1 jour franc после проведения собрания.
Если ни один кандидат не набрал абсолютного большинства по статье 25, но кто-то из них получил не менее 1/3 голосов всех собственников, собственники могут провести второе голосование на том же собрании — простым большинством по статье 24.
В случае непродления договора уходящий синдик не имеет права ни на какую компенсацию.
Шаг 4: вступление нового синдика в должность
Договор нового синдика вступает в силу в дату, определённую синдикатом собственников, — не раньше чем через 1 jour franc после проведения общего собрания.
Это правило, согласно источнику, обеспечивает непрерывность управления кондоминиумом и переход без наложения мандатов прежнего и вновь назначенного синдиков.
Прежний синдик обязан передать новому определённые документы в установленные сроки. Конкретные сроки в источнике не приводятся.
Французские термины, которые вам встретятся
- syndic de copropriété
- синдик — управляющая компания или лицо, которое ведёт дела кондоминиума
- syndicat des copropriétaires
- синдикат собственников — все собственники вместе как орган, принимающий решенияНе путать с синдиком: синдикат нанимает синдика и решает, продлевать договор с ним или нет.
- conseil syndical
- совет собственников — выборный орган, который и собирает предложения от синдиков
- mise en concurrence
- сравнение предложений нескольких синдиков перед голосованием
- contrat-type
- типовой договор синдика, содержание которого установлено регламентомПроект договора от любого синдика должен соответствовать этому типовому договору.
- assemblée générale
- общее собрание собственников — только оно может назначить нового синдика
- ordre du jour
- повестка дня собрания; в неё должны войти назначение нового синдика и дата окончания текущего договора
- majorité absolue de l'article 25
- абсолютное большинство по статье 25 — большинство, необходимое для избрания синдикаЕсли оно не набрано, но кандидат имеет не менее 1/3 голосов всех собственников, возможно второе голосование простым большинством по статье 24.
- jour franc
- полный календарный день; даты окончания старого и начала нового договора наступают не раньше чем через 1 jour franc после собрания
- administrateur provisoire
- временный управляющий, которого суд может назначить для созыва собрания, если синдик этого не делает
Это пересказ официальной страницы service-public.gouv.fr простым языком, а не юридическая консультация. Правила меняются — перед подачей сверяйтесь с первоисточником.