Синдик (syndic de copropriété): его обязанности и как его сменить

Синдик — законный представитель объединения совладельцев (syndicat des copropriétaires). Он действует от имени и в интересах всех совладельцев в рамках задач, перечисленных в его договоре: исполняет решения общего собрания (assemblée générale) и применяет регламент дома (règlement de copropriété).

Синдик-профессионал — физическое или юридическое лицо, для которого это деятельность, и за неё он получает вознаграждение. По источнику, он обязан одновременно отвечать трём условиям.

• Иметь профессиональную карту (carte professionnelle) с пометкой «syndic de copropriété», выданную торгово-промышленной палатой (CCI).
• Подтвердить наличие финансовой гарантии (garantie financière): она обеспечивает возврат средств дома при банкротстве синдика или присвоении денег.
• Подтвердить наличие страхования профессиональной гражданской ответственности (assurance responsabilité civile professionnelle) на случай ущерба объединению совладельцев или отдельному совладельцу.

Синдик без профессионального статуса — физическое лицо, обязательно совладелец того же дома, который не занимается этим как профессией, и потому профессиональная карта ему не нужна. Источник различает два вида: syndic bénévole и syndic coopératif (о них — в последнем разделе).

Бухгалтерское и финансовое управление домом — отдельный блок обязанностей синдика. Именно здесь чаще всего возникают претензии совладельцев.

• Составлять предварительный бюджет (budget prévisionnel) — синдик-профессионал делает это совместно с conseil syndical — и ежегодно выносить его на голосование общего собрания.
• Вести отдельную бухгалтерию объединения: заносить все расходы (страхование, уборка, консьерж, вода, лифт) и поступления в документ под названием grand livre, а также составлять годовую отчётность и выносить её на голосование.
• Определять сумму взносов (charges) каждого совладельца, рассылать соответствующие appels de fonds и заниматься взысканием неоплаченных взносов.
• Открыть отдельный банковский счёт на имя объединения совладельцев в течение 3 месяцев со дня своего назначения. Владельцем счёта в выписках должно значиться именно syndicat des copropriétaires, а не синдик.
• Открыть отдельный счёт для обязательного фонда работ (fonds travaux), а при коллективном банковском займе — отдельный счёт под него.

Все суммы, полученные от имени и за счёт объединения совладельцев, должны зачисляться на этот счёт.

• Зарегистрировать дом в национальном реестре copropriétés, составить и обновлять fiche synthétique — краткую справку о доме.
• Вести и обновлять список всех совладельцев с указанием их лотов, гражданского состояния, места жительства и электронной почты.
• Обеспечивать исполнение règlement de copropriété и решений общего собрания.
• Ежегодно проводить общее собрание: подготовить, созвать, присутствовать, составить протокол (procès-verbal) и разослать его всем совладельцам.
• Управлять домом изо дня в день: содержать общие части (уборка, мелкий ремонт, обслуживание лифта), обеспечивать безопасность жильцов (например, соблюдение противопожарных норм), а в срочных случаях — организовать необходимые работы.
• Вносить в повестку собрания все работы, которые он считает полезными или необходимыми для сохранности дома (ремонт кровли, ravalement, энергетическая реновация).
• Заключать договор страхования здания (assurance multirisques immeuble), заявлять о страховых случаях в общих частях и страховать гражданскую ответственность объединения совладельцев.
• Составлять и обновлять технический журнал дома (carnet d'entretien).
• Представлять объединение совладельцев в гражданских сделках, при приобретении или отчуждении общих частей и в суде.
• Извещать совладельцев и жильцов, если в отношении дома открыта процедура со стороны служб безопасности и санитарного состояния зданий.
• Вести архив объединения и управлять наёмными работниками дома (например, консьержем): нанимать, увольнять, определять условия труда.

Синдик-профессионал дополнительно обязан получить разрешение общего собрания на подписание договоров с любой компанией или подрядчиком, связанным с ним самим.

Синдик должен обеспечить защищённый онлайн-доступ к документам по управлению домом. Вход — по персональному коду, документы должны быть доступны для скачивания и печати. Объём доступа различается для членов conseil syndical, для всех совладельцев и по собственному лоту.

• Членам conseil syndical, по источнику, полагается как минимум следующее: список всех совладельцев.
• Общие оборотные ведомости счетов объединения совладельцев и сводный отчёт о расходах и поступлениях за закрытый отчётный период.
• Периодические выписки с отдельных банковских счетов, открытых на имя объединения совладельцев.
• Судебные иски, вручённые от имени объединения совладельцев по текущим делам, и судебные решения, сроки обжалования которых ещё не истекли.
• Действующие carte professionnelle синдика, справка о страховании профессиональной гражданской ответственности и справка о финансовой гарантии.

Всем совладельцам, по источнику, должен быть доступен как минимум такой набор документов.

• Règlement de copropriété, état descriptif de division и опубликованные акты, которые их изменяют.
• Последняя fiche synthétique дома и carnet d'entretien.
• Действующие технические диагностики общих частей здания.
• Действующие договоры страхования дома, заключённые синдиком от имени объединения совладельцев.
• Все действующие договоры и подряды, подписанные синдиком от имени объединения, кроме трудовых договоров.
• Действующие договоры обслуживания общего оборудования.
• Протоколы 3 последних годовых общих собраний, на которых рассматривались счета, и сметы работ, утверждённые на этих собраниях.
• Действующий договор самого синдика.

По вашему собственному лоту синдик должен предоставить индивидуальный счёт совладельца (после утверждения собранием годовых счетов), суммы текущих и внебюджетных взносов за 2 последних закрытых отчётных периода, размер вашей доли в фонде работ и appels de fonds за 3 последних года.

Мандат синдика оформляется обязательным типовым договором (contrat-type), содержание которого регламентировано. Образец опубликован на Legifrance. Договор определяет срок мандата с календарными датами начала и окончания, условия вознаграждения, перечень услуг и условия выполнения задач.

Договор может предусматривать и другие услуги, не относящиеся к основным задачам синдика. Такие услуги должны быть заранее запрошены и разрешены общим собранием голосованием абсолютным большинством.

Срок мандата — не более 3 лет. Исключение: если синдик или лицо, с которым он живёт в паре либо связан (например, работник), участвовало в строительстве этого дома как застройщик или архитектор, срок составляет максимум 1 год. Мандат продлеваемый, но каждое продление голосуется на общем собрании абсолютным большинством.

В уже существующем доме синдика выбирают на общем собрании голосованием абсолютным большинством — так называемым большинством статьи 25. Процедура состоит из нескольких этапов.

1. До собрания conseil syndical сравнивает предложения (mise en concurrence): запрашивает у нескольких синдиков проект договора и справку о цене и перечне услуг. Это касается и назначения нового синдика, и продления договора с действующим.
2. Проекты договоров рассылаются совладельцам вместе с повесткой дня и прилагаются к уведомлению о созыве собрания.
3. На собрании проекты договоров рассматриваются один за другим, совладельцы голосуют по каждой кандидатуре последовательно. Как только какой-то проект набирает абсолютное большинство, остальные кандидатуры рассматривать уже не нужно.
4. Одним и тем же решением собрание назначает синдика и утверждает его договор мандата.

Сравнение предложений не обязательно, если в доме нет conseil syndical или если совладельцы в прошлом году проголосовали против него абсолютным большинством. Кроме того, любой совладелец может попросить синдика включить в повестку дня рассмотрение одного или нескольких проектов договора синдика, которые он для этого передаёт.

Если ни один кандидат не набрал абсолютного большинства статьи 25, но хотя бы один собрал не менее трети голосов всех совладельцев, возможно немедленное второе голосование — уже по большинству статьи 24.

Чтобы не продлевать договор, дом включает в повестку собрания, проводимого в течение 3 месяцев до окончания договора, вопросы о назначении нового синдика и об установлении досрочной даты окончания действующего договора. Если инициатива исходит от самого синдика, он уведомляет conseil syndical о намерении не заключать новый договор не позднее чем за 3 месяца до этого собрания. Даты окончания старого и начала нового договора наступают не раньше чем через 1 полный день (jour franc) после собрания.

Во вновь созданной copropriété назначение временного синдика обязательно — обычно это делает застройщик, а назначение указывается в règlement de copropriété на срок не более одного года. По истечении этого срока договор прекращается автоматически, поэтому временный синдик обязан в течение этого года созвать первое общее собрание: на нём голосуют либо за сохранение временного синдика (после сравнения предложений), либо за назначение нового.

Бывает, что на собрании, созванном именно для этого, синдика так и не назначают — например, мандат не продлили или не набрали нужного большинства. В этом случае синдика назначает председатель судебного трибунала (tribunal judiciaire) по месту нахождения здания.

Обратиться с таким заявлением могут, по источнику, один или несколько совладельцев, мэр коммуны либо председатель межкоммунального публичного органа, отвечающего за жилищную политику по месту нахождения здания.

Ответственность синдика может наступить, если при исполнении своих функций он допустил гражданско-правовое или уголовное нарушение и это нарушение причинило ущерб.

Перед объединением совладельцев ответственность синдика является договорной: чтобы её задействовать, объединение должно доказать, что синдик выполнил свои задачи неправильно или не полностью и что именно это нарушение стало причиной финансового или материального ущерба. В источнике приведены примеры ситуаций, в которых ответственность синдика признавалась.

• Неисполнение решений общего собрания — например, необращение в суд в отношении нотариуса или совладельца.
• Заказ несрочных работ без разрешения общего собрания или заказ дополнительных неутверждённых работ.
• Ошибочная или необоснованная оплата счетов подрядчиков и поставщиков.
• Недостаточные appels de fonds для покрытия текущих расходов дома или необходимого ремонта.
• Невыполнение нужных ремонтных работ.
• Неинформирование о необходимости оформить страхование dommages-ouvrage для проведения работ по ravalement.

Отдельный совладелец тоже может задействовать ответственность синдика, если докажет, что тот выполнил задачи неправильно или не полностью либо допустил нарушение за пределами своих функций, и что это причинило личный ущерб — финансовый, материальный или моральный. Кроме того, синдик отвечает перед третьими лицами: работниками объединения, арендаторами, поставщиками, подрядчиками, соседями.

Уголовная ответственность возможна, если нарушение синдика образует состав преступления. Источник выделяет три группы: умышленные нарушения в финансовом управлении (злоупотребление доверием, мошенничество, присвоение средств), неосторожные (например, телесные повреждения из-за отсутствия содержания или надзора) и нарушения специального законодательства — градостроительных, гигиенических, санитарных норм или трудового права.

1. Определите конкретное неисполнение синдиком его функций и убедитесь, что именно оно стало причиной ущерба: вред должен быть следствием того нарушения, которое вы ему вменяете.
2. Оцените размер ущерба — например, с помощью смет или счетов.
3. Направьте синдику письмо-требование (mise en demeure) заказным письмом с уведомлением о вручении. В нём — подробное описание фактов, нарушений и причинённого ущерба, а также требование финансовой компенсации и/или исправления оспариваемых действий в разумный срок.
4. Если иск подаёт само объединение совладельцев, нужно решение общего собрания. Против бывшего синдика действующий синдик должен быть уполномочен решением собрания, принятым большинством статьи 24, с указанием предмета иска, лиц и характера иска.
5. Если иск подаётся против действующего синдика, председатель conseil syndical созывает общее собрание, чтобы получить прямое поручение действовать против бездействующего синдика.
6. Если синдик не реагирует или продолжает нарушения, можно обратиться в tribunal judiciaire по месту нахождения ответчика — по адресу синдика. Если синдик совершил уголовные правонарушения, возможна также подача заявления о преступлении (plainte).

По представительству в суде источник различает два случая: если сумма спора не превышает 10 000 €, сопровождение адвоката рекомендовано; если сумма спора больше 10 000 €, представительство адвокатом обязательно. Сопровождение адвоката рекомендовано и в исках о возмещении ущерба, и при требовании об отзыве мандата синдика.

Syndic bénévole — физическое лицо, собственник одного или нескольких лотов в этом доме. Жить в доме при этом не обязательно. Syndic coopératif — тоже физическое лицо, но должен одновременно отвечать двум условиям: быть собственником одного или нескольких лотов и быть председателем conseil syndical.

Обязанности синдика без профессионального статуса по источнику в основном те же: бюджет, бухгалтерия, взносы и appels de fonds, банковский счёт на имя объединения в течение 3 месяцев с назначения, счёт для фонда работ, регистрация дома, fiche synthétique, ежегодное собрание с протоколом, содержание здания, страхование, carnet d'entretien, представительство объединения.

Кандидатура syndic bénévole вносится в повестку общего собрания и голосуется абсолютным большинством. Переход на кооперативную форму сложнее: сначала проверяют, не запрещает ли règlement de copropriété такую форму управления (если запрещает — его придётся изменить), затем абсолютным большинством принимают переход и на том же собрании обязательно избирают conseil syndical. Синдик-кооператив избирается членами совета из их же числа и является его председателем.

Договор: синдик без вознаграждения не обязан предлагать договор по типовой форме — это касается того, кто не получает вознаграждения или только возмещение необходимых расходов. Он может добровольно подчиниться требованиям contrat-type. Синдик, получающий вознаграждение, обязан следовать типовому договору: тот фиксирует срок мандата с датами, перечень задач и условия вознаграждения.

Срок мандата — максимум 3 года, продление голосуется на собрании абсолютным большинством. Порядок непродления договора такой же, как у профессионала: собрание в течение 3 месяцев до окончания договора, уведомление conseil syndical не позднее чем за 3 месяца, новые даты не раньше чем через 1 полный день после собрания. Досрочное прекращение мандата должно быть обосновано достаточно серьёзными нарушениями со стороны синдика.